확정일자 효력 이게 끝이 아닙니다

 

확정일자란?

주택 임대차 계약의 존부 및 내용을 증명하고, 임대차 계약 당시의 권리관계를 확정하기 위해 
주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원에 임대차 계약서의 일자 확정을 청구하여 받은 날짜를 말합니다. 

인터넷 대법원 등기소에서 확정일자를 신고하려면 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

 

확정일자를 받으면 다음과 같은 효력이 발생합니다. 증명력이 강화되고, 우선변제권이 확보되며, 임대차 계약에서 임대료 인상을 제한할 수 있습니다.

오늘은 크게 4가지 항목으로 확정일자 효력에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 증명력 강화

 

확정일자 효력에서 증명력 강화는 임대차 계약서의 작성 날짜에 대한 강력한 증거를 제공한다는 것을 의미합니다.
증명력 강화를 입증하는 내용은 아래와 같습니다.

 

1) 공정증서와 동일한 효력

확정일자를 받은 임대차 계약서는 공정증서와 동일한 효력을 갖습니다. 
공정증서는 그 작성 당시에 그 내용의 진정성이 증명된 문서로, 법원에서 강력한 증거로 인정받습니다.

 

2) 분쟁 해결에 유리

임대차 계약의 존부나 내용에 대한 분쟁 발생 시 확정일자는 임차인에게 다음과 같은 유리한 점을 제공합니다.

 

① 임대차 계약의 작성 날짜를 명확하게 증명할 수 있습니다.

 

② 조작이나 위조 가능성이 낮아 신뢰도가 높습니다.

 

③ 법적 분쟁에서 임차인의 입장을 강화해줍니다.

 

3) 주의 사항

확정일자는 임대차 계약 자체의 효력이나 내용에 대한 증명력을 강화하는 것이지, 계약 내용 자체의 법적 유효성을 보장하는 것은 아닙니다.

 

예를 들어, 계약 내용이 법률에 위배되거나 공서양속에 반하는 경우에는 확정일자를 받았더라도 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

 

확정일자를 받는 방법에 대해서 자세하게 알고 싶은 분들은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

 

2. 우선변제권 확보

 

1) 우선변제권이란?

우선변제권이란 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받거나 경매에 부쳐졌을 때, 임차인이 보증금 및 임대료를 다른 채권자보다 우선적으로 받을 수 있는 권리입니다.

 

2) 확정일자와 우선변제권

주택임대차보호법 제3조의 2에 따르면, 임대차 계약 기간이 3개월 이상인 경우, 임차인은 확정일자를 받으면 임대차보호법에 따른 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

 

3) 우선변제권 확보의 중요성
임대인이 부실을 일으켜 채무를 갚지 못하거나 부동산을 매각하는 경우에도 임차인은 보증금 및 임대료를 우선적으로 받을 수 있습니다.

 

이는 임차인의 경제적 손실을 최소화하고 거주 안정성을 확보하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

4) 우선변제권 취득 요건
① 확정일자 취득
② 전입신고
③ 실제 거주

 

5) 확정일자와 우선변제권 관련 문의
주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가에게 문의하시는 것을 권장합니다.

 

확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다. 따라서, 주택 임대차 계약을 체결할 때는 확정일자를 받는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

 

 

 

3. 임대차 계약의 안정

 

1) 확정일자를 받으면 임대인이 임의로 임대차 계약을 해지하거나 임대료를 인상하는 것을 제한할 수 있습니다.

 

2) 주택임대차보호법 제10조에 따르면, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대차 계약을 해지하거나 임대료를 인상할 수 없습니다.

 

3) 단, 임대인이 정당한 사유가 있을 경우에는 계약 해지 또는 임대료 인상이 가능합니다.

 

4) 확정일자는 임차인에게 임대차 계약의 안정성을 확보해 주는 중요한 역할을 합니다.

 

4. 기타 효력

 

확정일자는 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원에 분쟁 해결을 신청하는 데 필요한 서류입니다.
또한, 세금 신고나 주택담보대출 등을 받을 때에도 확정일자를 요구하는 경우가 있습니다.

* 주의 사항*

① 확정일자는 법적 효력을 가지고 있지만, 절대적인 권리는 아닙니다.

 

예를 들어, 임대인이 사기 등으로 임대차 계약을 체결한 경우, 임차인은 확정일자를 받았더라도 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

따라서, 확정일자를 받기 전에 임대인의 신분 및 부동산 소유권 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
그렇기 때문에 확정일자 효력만으로 이게 끝이 아니라는 말이 나오는 것입니다.

 

마지막으로 확정일자를 받는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

확정일자는 주택임대차 계약서에 날짜를 기재하고 행정복지센터 또는 법원에 확정일자를 받는 행위를 의미합니다. 
확정일자를 받으면 임대차 계약 내용이 공정증서와 동일한 효력을 갖게 되어, 임차인의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

1) 필요 서류

 

① 임대차 계약서 원본 및 사본

 

② 임대인 및 임차인의 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)

 

③ 임대료 입금 내역 (통장사본, 카드 매출 전표 등)

 

④ 행정복지센터에서 신청하는 경우: 임대차 계약서 작성 신고서

 

2) 신청 방법

 

① 관할 행정복지센터에 방문하여 신청
- 신청 시 수수료 10,000원 납부
- 처리 기간 : 3~5일

 

자신이 거주하는 관할 행정복지센터(동사무소)를 찾으시는 분들은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

 

② 법원 : 관할 지방법원 또는 지원과에 방문하여 신청
- 신청 시 수수료 20,000원 납부
- 처리 기간 : 1~2주